作為一名樓市評論員，經常有朋友問我對樓市的看法，當中我發覺大多數人對2009年之後的樓市新常態並不了解。他們不單止不了解「貨幣」才是最影響市場的因素，更加仍死心眼舊常態的牛市，卻不知道牛市形態已日益模糊不清，尤其牛市二、三期的走勢更是模棱兩可。我將以「龍市」詮釋以中國為主的新經濟市場，希望可以帶給大家多一個參考角度。

過去二百多年來，資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替，也是生產力突飛猛進後再陷入崩潰狀態的變化。熊彼特認為，資本主義本來就是一種創造性的破壞，其創造性及毀滅性是同源的，必然會經歷週期性危機。而中國式的經濟就是主張把以上存在不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除。因此，具中國特色的社會主義並不存在「牛市三期」的理論，其性質甚至與熊市及牛市不同，這種中國特色的經濟，我就以「龍市」來形容。

我認為「龍」的經濟市場形態只有兩期，分別為「龍一」及「龍二」。「龍一」就是在宏觀調控下，經濟市場完成調整後而重新起步的階段，政府這時會放鬆限制，令市場可以重新向上發展；「龍二」就是經濟發展至出現泡沫現象的階段，此時政府便會再出手宏調，抑制泡沫及投機氣氛。整個經濟發展的模式就是在「龍二」之後再回復至「龍一」，如此類推，不斷循環。我認為未來泡沫爆破的情況只會繼續在美國及西歐的經濟範圍發生，以中國式經濟為體系軸心的城市，將來不會有太大的泡沫風險，市場只會有較多潮水漲退的風險，或有關政策的官員有可能犯錯的風險。

當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期，香港人未來要習慣「中國式」的調節，即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊。香港房地產市場在「樓市辣招」的主導下已完全是「龍市」模式，由2009年開始至今，香港已經進入了第四個「龍二」了。除了樓市，我認為股市也正逐漸走向以中國資金為主導的方向。

當然，所謂牛、熊、龍市也好，也只是用來更具體地圖像化整個市場狀況，而樓價仍可持續上升是因為市場結構已徹底改變，變成一個「X型」的樓市，亦即是資金量和價格不斷上升，而借貸和放盤量不斷下跌的現象。當借貸泡沫已不存在，我們自然要改變思路去適應了！

汪敦敬 Lawrance Wong

從事地產界已逾33年，現為祥益地產總裁；於不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年，並於2009年金融海嘯後，認為市場會出現新的秩序及邏輯，於是主力撰寫有關新常態文章。