香港成為國際大都會已是大勢所趨，但是香港社會仍未規劃出一個完整的藍圖，讓年輕人去適應和作好準備。我認為一個城市晉身成為大都會需有以下條件和方向：

（1）資金匯聚：

香港的M3（泛指總存款量）已經由09年的6.24萬億元增加至現時的12.98萬億元，升幅達一倍多。隨著四方八面的資金湧進及增長，資產價格自然相繼上升。然而，要讓息口同時大幅度上升，實在不容易。

（2）樓價上升：

因為香港樓價上漲，這意味著已置業人士更能有效地掌握財富分享的機會。

（3）人口、物資與境外對流：

藉著網絡的迅速發展，促使鄰近地方的人口聚集並互相融為一體，形成對流效應，物資及人才都會變得更豐富，分佈更廣闊。然而，在就業機會提升下，競爭也會隨之上升。不過，在人才對流的局勢下，若不擴大自己的活動範圍或只困在香港，也等同於削低向外發展的機會。

（4）居民遷徙：

當物價和樓價也上升時，部分本地人士會選擇搬到較偏遠的地方居住，而更有實力的境外人士則往大都會的中心遷徙。從投資的角度來說，沒有置業的人士相對風險更高！

（5）邊境擴大：

任何大都會最終都會擴大原本所屬範圍及邊境區域，用正面的態度來看，這是一個良好的投資機會。若暫時未有經濟能力於市中心地區置業，可考慮購買位於較偏遠地區的樓宇，日後仍有機會享受到樓價升值帶來的好處。

（6）貧富懸殊：

這是大都會的不良現象，但是若懂得把握各個機會，「危」便能轉化為「機」。對於「做得對」及「能把握」的人士來說，他們獲得的收益也特別多。

（7）工資上升：

物價會因大都會的形成而隨之上漲；當物價升高，工資便會進入急升的階段。然而，「正義永遠遲到」，若能理解大都會的演變過程，便明白為何要趁早置業，因為往後昂貴得令人難以負擔的樓價，會因為工資上升而變得日益合理。

以上的觀點只是我的微言之見，並不是事實的全部。

變幻才是永恆，我們要珍惜當下，非停留當下。在時代巨輪下，堅持原則及向前發展是不二法則。我希望將個人所體會到的經驗與年輕人分享，讓他們能夠參考更多不同的意見，從而有所得著。

汪敦敬 Lawrance Wong

從事地產界已逾33年，現為祥益地產總裁；於不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年，並於2009年金融海嘯後，認為市場會出現新的秩序及邏輯，於是主力撰寫有關新常態文章。