樓市數據是誠實的，使用房產指數以分析及掌握市場的變化是一個很好的方法。可是，今時今日的市場發展正不斷變質和被扭曲，令傳統的樓市分析觀念和方法也幾乎失效！因此，我們應該就著新發展常態，「更新」房產指數，因時制宜！

參考房產指數進行分析時，必須了解有關指數所針對的統計範圍、數據滯後程度，以及成份屋苑數量，這些都能反映市場的變化程度。

2009年之後，量化寬鬆貨幣政策令有限的資產面對無限的資金，市場自然日益「價升量跌」。當樓市成交愈來愈少的時候，傳統樓市指數的統計方法便面臨考驗。因為在整體成交少的情況下，有關成份屋苑可能根本沒有成交，或者成交少得可憐，這自然反映不了大市的實際變化。即使「祥益指數」是以屯門區絕大部分的二手私人屋苑來做統計，但我認為因整體市場成交實在太少，指數並未能夠充分且快捷地反映市場環境，這便是傳統分析方法應用於樓市新常態的缺憾！因此，我建議在顯示走勢的傳統圖表加上「回歸分析法」，即在圖表上多畫一個趨勢圖供各位參考。所謂「回歸分析法」，就是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面，然後找出每個點之間的線性關係，將總體誤差減至最低，從而分析樓市表現。

事實上，每一個統計方法都有其特定形式和計算範圍，反映著不同的價值，同時也存在不同的盲點。很多人看圖表分析，包括近代較多人沿用的牛熊市概念，都是著重以圖像為本以推敲結果，但往往忽略了真正最基本的市場因素才是衍生圖表的根。我們要清楚知道，數據本身只是反映市場的果，其只可以作為一個令整體結果更完整及有規律的互動因素，但我們不應隨意定位，倒果為因，迷信圖像。

數據雖可貴，卻是沒有完美的。我希望透過以整體數據為基礎的市場分析，彌補少成交量的單一指數結論的不足之處，從而有助各位可以較全面地掌握市場。比別人早一步掌握市場變化，投資便可早著先機！

汪敦敬 Lawrance Wong

從事地產界已逾33年，現為祥益地產總裁；於不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年，並於2009年金融海嘯後，認為市場會出現新的秩序及邏輯，於是主力撰寫有關新常態文章。