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中國「龍市」經濟及其結構理論
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作為一名樓市評論員,經常有朋友問我對樓市的看法,當中我發覺大多數人對2009年之後的樓市新常態並不了解。他們不單止不了解「貨幣」才是最影響市場的因素,更加仍死心眼舊常態的牛市,卻不知道牛市形態已日益模糊不清,尤其牛市二、三期的走勢更是模棱兩可。我將以「龍市」詮釋以中國為主的新經濟市場,希望可以帶給大家多一個參考角度。

 

過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替,也是生產力突飛猛進後再陷入崩潰狀態的變化。熊彼特認為,資本主義本來就是一種創造性的破壞,其創造性及毀滅性是同源的,必然會經歷週期性危機。而中國式的經濟就是主張把以上存在不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除。因此,具中國特色的社會主義並不存在「牛市三期」的理論,其性質甚至與熊市及牛市不同,這種中國特色的經濟,我就以「龍市」來形容。

 

我認為「龍」的經濟市場形態只有兩期,分別為「龍一」及「龍二」。「龍一」就是在宏觀調控下,經濟市場完成調整後而重新起步的階段,政府這時會放鬆限制,令市場可以重新向上發展;「龍二」就是經濟發展至出現泡沫現象的階段,此時政府便會再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛。整個經濟發展的模式就是在「龍二」之後再回復至「龍一」,如此類推,不斷循環。我認為未來泡沫爆破的情況只會繼續在美國及西歐的經濟範圍發生,以中國式經濟為體系軸心的城市,將來不會有太大的泡沫風險,市場只會有較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能犯錯的風險。

 

當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣「中國式」的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊。香港房地產市場在「樓市辣招」的主導下已完全是「龍市」模式,由2009年開始至今,香港已經進入了第四個「龍二」了。除了樓市,我認為股市也正逐漸走向以中國資金為主導的方向。

 

當然,所謂牛、熊、龍市也好,也只是用來更具體地圖像化整個市場狀況,而樓價仍可持續上升是因為市場結構已徹底改變,變成一個「X型」的樓市,亦即是資金量和價格不斷上升,而借貸和放盤量不斷下跌的現象。當借貸泡沫已不存在,我們自然要改變思路去適應了!




汪敦敬 Lawrance Wong

從事地產界已逾33年,現為祥益地產總裁;於不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年,並於2009年金融海嘯後,認為市場會出現新的秩序及邏輯,於是主力撰寫有關新常態文章。