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樓市指數之盲點
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樓市數據是誠實的,使用房產指數以分析及掌握市場的變化是一個很好的方法。可是,今時今日的市場發展正不斷變質和被扭曲,令傳統的樓市分析觀念和方法也幾乎失效!因此,我們應該就著新發展常態,「更新」房產指數,因時制宜!

 

參考房產指數進行分析時,必須了解有關指數所針對的統計範圍、數據滯後程度,以及成份屋苑數量,這些都能反映市場的變化程度。

 

2009年之後,量化寬鬆貨幣政策令有限的資產面對無限的資金,市場自然日益「價升量跌」。當樓市成交愈來愈少的時候,傳統樓市指數的統計方法便面臨考驗。因為在整體成交少的情況下,有關成份屋苑可能根本沒有成交,或者成交少得可憐,這自然反映不了大市的實際變化。即使「祥益指數」是以屯門區絕大部分的二手私人屋苑來做統計,但我認為因整體市場成交實在太少,指數並未能夠充分且快捷地反映市場環境,這便是傳統分析方法應用於樓市新常態的缺憾!因此,我建議在顯示走勢的傳統圖表加上「回歸分析法」,即在圖表上多畫一個趨勢圖供各位參考。所謂「回歸分析法」,就是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關係,將總體誤差減至最低,從而分析樓市表現。

 

事實上,每一個統計方法都有其特定形式和計算範圍,反映著不同的價值,同時也存在不同的盲點。很多人看圖表分析,包括近代較多人沿用的牛熊市概念,都是著重以圖像為本以推敲結果,但往往忽略了真正最基本的市場因素才是衍生圖表的根。我們要清楚知道,數據本身只是反映市場的果,其只可以作為一個令整體結果更完整及有規律的互動因素,但我們不應隨意定位,倒果為因,迷信圖像。

 

數據雖可貴,卻是沒有完美的。我希望透過以整體數據為基礎的市場分析,彌補少成交量的單一指數結論的不足之處,從而有助各位可以較全面地掌握市場。比別人早一步掌握市場變化,投資便可早著先機!



汪敦敬 Lawrance Wong

從事地產界已逾33年,現為祥益地產總裁;於不同報章、雜誌及網上平台撰寫樓市評論文章20多年,並於2009年金融海嘯後,認為市場會出現新的秩序及邏輯,於是主力撰寫有關新常態文章。